El comprador te propone una fecha de firma y tú todavía estás pagando la hipoteca. Antes de aceptarla, necesitas saber cómo se liquidará el préstamo y cuánto dinero te quedará disponible. Puedes vender una casa con hipoteca pendiente y destinar parte del precio a pagar al banco, sin tener que adelantar necesariamente toda la deuda. Pero ese pago y la eliminación de la hipoteca del Registro son dos trámites distintos.
Si cuentas con el dinero de la venta para comprar otra vivienda, la diferencia importa. No basta con restar al precio el saldo que ves en la aplicación del banco: hay que ajustar la liquidación al día de la firma y separar los gastos de las cantidades que puedan quedar reservadas para tramitarlos.
La cifra del banco tiene que corresponder al día de la venta
El capital pendiente te sirve para hacer una primera cuenta, pero no sustituye la liquidación del préstamo. Para preparar la operación necesitas un certificado de saldo pendiente calculado para la fecha prevista de firma, con el desglose del capital, los intereses y cualquier compensación por amortización anticipada que corresponda. El Banco de España explica que también deben recogerse los intereses vencidos no pagados, si los hay.
Si cambia la fecha, habrá que confirmar si ese importe necesita actualizarse. Una aproximación puede bastar para valorar una oferta; para repartir el precio y preparar los pagos hace falta una cifra ajustada a la operación.
La nota simple reciente responde a otra pregunta: quién figura como titular y qué cargas están inscritas. No te dice cuánto queda por pagar al banco. De hecho, una hipoteca puede seguir apareciendo en el Registro aunque el préstamo esté saldado. El certificado bancario y la información registral se complementan; ninguno sustituye al otro.
Qué parte del precio llegará a tu cuenta
Cuando el préstamo se cancela con la compraventa, una parte del precio se destina al banco acreedor y el resto te corresponde como vendedor, con los ajustes que se hayan acordado. Para que ese reparto pueda hacerse al firmar, la notaría y las entidades implicadas necesitan conocer previamente los importes y los medios de pago. Si el comprador también solicita una hipoteca, su banco participa en esa coordinación.
El precio menos la deuda no es todavía el dinero neto de la venta. Faltan los demás gastos y los impuestos que correspondan. Además, puede plantearse una retención de parte del precio para tramitar la cancelación registral. Esa cantidad no estaría disponible para tu siguiente compra mientras siguiera reservada.
Una provisión de fondos es un adelanto para atender gastos, no una factura definitiva. Si se propone retener dinero para estos trámites, conviene dejar por escrito quién lo custodiará, qué conceptos cubrirá y cómo se justificarán los gastos y se devolverá el sobrante. No hay una retención legal fija aplicable a todas las ventas.
Pagar el préstamo no borra la hipoteca del Registro
La cancelación económica salda la deuda con el banco. La cancelación registral elimina la inscripción de la hipoteca del Registro de la Propiedad. Puedes haber completado la primera y tener pendiente la segunda.
En la vía ordinaria, una vez pagado el préstamo se obtiene el certificado de deuda cero, el representante del acreedor otorga la escritura de cancelación y esta se presenta en el Registro, cumpliendo el trámite tributario aplicable. Si se organiza junto con la venta, la notaría debe concretar cómo se documentarán el pago y el consentimiento del banco.
La existencia de una hipoteca no impide por sí sola transmitir la vivienda. Otra cuestión es que hayas pactado entregarla libre de esa carga o que la financiación del comprador exija resolverla. Por eso importa acordar quién tramitará la cancelación y cómo se acreditará su inscripción, no solo quién pagará el préstamo.
La escritura de cancelación está exenta de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, pero esa exención no permite dar por omitidas todas las formalidades fiscales. El procedimiento depende de la comunidad autónoma: Cataluña exige presentar el modelo 600, mientras que en otros territorios existen dispensas condicionadas. La exención tampoco hace gratuitos los trámites de notaría, Registro o gestoría.
Un presupuesto desglosado evita mezclar costes distintos
Sin revisar tu escritura, la fecha del préstamo y sus posibles modificaciones, no se puede confirmar una comisión concreta. El presupuesto resulta útil cuando permite distinguir qué pagas por devolver el préstamo y qué pagas por eliminar la carga o encargar su gestión:
- Amortización anticipada. Su posible coste depende del régimen legal aplicable, de lo pactado, del tipo de interés y del momento del reembolso. Los límites legales no son tarifas que se cobren automáticamente.
- Certificados bancarios. El de saldo pendiente sirve para preparar el pago; el de deuda cero acredita que el préstamo ya está saldado. Pregunta por el posible coste del primero. El segundo debe entregarse gratuitamente, según el Banco de España.
- Notaría y Registro. La escritura de cancelación y su inscripción están sujetas a arancel. Su presupuesto debe distinguirse de los honorarios de gestoría.
- Gestión y medios de pago. Si encargas la tramitación, interesa conocer su alcance, honorarios y provisión de fondos. También el posible coste del cheque o transferencia que se utilice.
El Banco de España señala además que la entidad no debe cobrar por la firma de su representante ni por su desplazamiento a la notaría para cancelar. Encargarle que gestione el expediente es algo distinto: ese servicio debe identificarse y presupuestarse por separado.
Cuando el precio no alcanza o el comprador quiere asumir la deuda
Si el precio de venta no cubre la liquidación bancaria, la diferencia debe resolverse antes de comprometer la operación, mediante fondos adicionales o un acuerdo que acepte el banco. Vender no extingue automáticamente lo que falte. Incluso puede cancelarse la garantía hipotecaria y mantenerse deuda personal pendiente si así resulta del acuerdo.
Otra posibilidad es que el comprador asuma el préstamo mediante una subrogación en la deuda. Su promesa de pagar las cuotas no basta para liberarte frente al banco: conforme al artículo 118 de la Ley Hipotecaria, hace falta el consentimiento del acreedor. Que tú quedas desligado debe quedar claro en la documentación.
La fecha de firma puede cerrarse con una base más firme cuando sabes cuánto recibirá el banco, cuánto recibirás tú y qué cantidades seguirán reservadas para gastos. Después de firmar, quedan la comprobación de la cancelación inscrita y la liquidación de cualquier provisión. Si vas a utilizar el dinero para otra compra, esa separación te permite contar con lo disponible sin confundirlo con lo que todavía está pendiente de justificar.