El alquiler de viviendas se ha convertido en una opción cada vez más popular entre los españoles, ocupando actualmente alrededor del 24% de la población según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta tendencia es una de las razones por las que el Congreso aprobó una nueva Ley 12/2023 por el derecho a Vivienda del 24 de mayo. Esta ley, que aún está pendiente de su aprobación final en el Senado, está diseñada para brindar mayor protección a los inquilinos, una demanda que ha estado presente en el ámbito político durante varios años.
A continuación, se presenta una comparación entre las disposiciones de la ley anterior y las modificaciones introducidas por la nueva Ley de Vivienda.
- En lo que respecta al índice de aumento de la renta, la ley anterior utilizaba el IPC como índice para el incremento anual de la renta de alquiler. Sin embargo, con la nueva ley, este año se ha limitado al 2% y el próximo año se establecerá una nueva limitación del 3%.
- En cuanto a las «zonas tensionadas», la anterior legislación no definía ni regulaba esta categoría. Con la nueva ley, se define el concepto y se permite a las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos establecer dichas zonas.
- Respecto a los gastos y honorarios inmobiliarios, antes, si el propietario era una persona física, el inquilino podía asumir estos gastos. Si el propietario era una entidad jurídica, estos costes recaían sobre el propietario. Con la nueva ley, todos estos gastos serán siempre responsabilidad del arrendador.
- La definición de «grandes tenedores» también ha cambiado. Antes, se consideraban grandes tenedores aquellos que poseían más de 10 viviendas o una superficie útil superior a 1500 m2. Ahora, se consideran grandes tenedores aquellos que poseen 5 o más inmuebles en un área tensionada, sean personas físicas o jurídicas.
- En cuanto a las bonificaciones de alquiler, la reducción general anterior era del 60% en los rendimientos netos de los contratos de alquiler de vivienda. Ahora, la nueva ley establece varias categorías de reducción, incluyendo un 90% si se reduce el precio del alquiler al menos un 5% con respecto al contrato anterior en zonas tensionadas, un 70% si la vivienda se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se cede a programas de alquiler social, un 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los últimos 3 años, y un 50% en cualquier otro caso.
- En lo que respecta a los acuerdos entre las partes, la ley no ha introducido cambios y los contratos siguen sujetos a lo que establece la Ley.
- En cuanto a los desahucios, antes la fecha y hora del lanzamiento se establecía en el documento de admisión a trámite de la demanda. Ahora, siempre se deberá incluir el día y la hora exacta del desahucio en el documento.
- Enel caso de los inquilinos vulnerables, antes no existía obligación de conciliación entre el gran tenedor y el inquilino para llegar a un acuerdo de alquiler social o una ampliación del plazo de permanencia en la vivienda. Con la nueva ley, para los grandes tenedores, no se admitirá la demanda si no se ha sometido a conciliación. Si no se llega a un acuerdo, los servicios sociales buscarán otras soluciones y el juez podrá alargar los plazos.
- En relación a los pisos vacíos, los ayuntamientos podían exigir antes un recargo de hasta el 50% del IBI de los inmuebles desocupados. Ahora, para los propietarios de 4 o más viviendas, existe una penalización en el IBI de hasta el 50% para viviendas que lleven más de 2 años desocupadas y del 100% para más de 3 años.
- Finalmente, en cuanto a los gastos extras, antes se podía acordar que fueran a cargo del arrendatario. Ahora, con la nueva ley, para los nuevos contratos con el mismo inquilino, no se puede repercutir los gastos si en el contrato anterior no se hizo.
En resumen, la nueva Ley de Vivienda introduce varios cambios significativos en relación a la anterior, con el objetivo de proporcionar una mayor protección a los inquilinos y regular de manera más efectiva el mercado del alquiler.