Te hacen una oferta por tu casa y empiezas a calcular si te alcanza para comprar otra. Restar la hipoteca pendiente es un primer paso, pero todavía falta descontar los servicios contratados, la documentación que necesites y los impuestos que correspondan. El dinero que recibes al firmar no siempre es el que puedes gastar.
Los gastos de vender una casa no tienen un porcentaje único. Como vendedor, puedes asumir honorarios de intermediación, documentación, determinados gastos de escritura y cancelación hipotecaria, además de tu fiscalidad. Algunas partidas dependen de lo pactado; otras, de tu situación personal. Aquí hablamos de una vivienda usada vendida por un particular y, para el IRPF, del régimen común: los regímenes forales tienen reglas propias.
Agencia y escritura: la cuenta empieza en lo que has firmado
Los honorarios inmobiliarios corresponden a quien contrata el servicio, conforme al encargo. No existe una comisión legal única ni comprador y vendedor tienen que pagar automáticamente una cada uno. Para descontar esta partida de la oferta necesitas el importe total con impuestos y saber cuándo nace el derecho al cobro.
El encargo también determina qué sucede si encuentras tú al comprador o si la operación no llega a formalizarse. Por eso, conocer solo el porcentaje no basta para cerrar tu presupuesto: falta saber en qué circunstancias tendrás que pagarlo.
Con la escritura hay una regla que admite otro reparto por acuerdo. El artículo 1455 del Código Civil atribuye al vendedor los gastos de otorgamiento y al comprador la primera copia y los posteriores a la venta, salvo pacto en contrario. Ni «la notaría siempre la paga el comprador» ni «todo corresponde al vendedor» explican bien la situación.
Dejar concretado ese reparto desde las arras te permite valorar la oferta sin una partida pendiente de negociar. Los honorarios notariales están sujetos a arancel. Si recibes una provisión de fondos, el desglose importa: puede incluir pagos a terceros y no solo la factura del notario.
La hipoteca reduce lo disponible, pero no todo es un gasto
Si vas a devolver el préstamo con el precio de venta, hay tres partidas distintas. Separarlas evita olvidar un coste o llamar comisión a lo que es devolución de deuda:
- Capital pendiente: el dinero prestado que todavía debes devolver.
- Posible compensación por amortización anticipada: depende del contrato y del régimen legal aplicable, incluida la fecha de firma o de determinadas modificaciones.
- Cancelación registral: los trámites para eliminar la hipoteca del Registro, con gastos de notaría, Registro y gestión, si la encargas.
Terminar de pagar el préstamo no borra por sí solo la hipoteca del Registro. Aunque ya no tengas cuotas, puede seguir inscrita. Si vas a comprometerte a entregar la vivienda libre de cargas, esa cancelación debe estar prevista en las cuentas y en la preparación de la venta.
Según el Banco de España, el certificado de deuda cero es gratuito y la entidad no debe cobrar por firmar la escritura de cancelación ni por desplazarse a la notaría. Tampoco estás obligado a encargarle la gestión. La cancelación está exenta de actos jurídicos documentados, aunque debe realizarse el trámite tributario correspondiente.
El IRPF no se calcula sobre lo que sobra tras pagar al banco
Puedes recibir poco dinero después de cancelar la hipoteca y, aun así, tener una ganancia fiscal. El préstamo pendiente afecta a tu liquidez; la ganancia o pérdida patrimonial se calcula comparando los valores fiscales de transmisión y adquisición, con los ajustes que correspondan.
La Agencia Tributaria explica cómo intervienen los gastos y tributos en esos valores. Los inherentes a la transmisión que pagues como vendedor pueden reducir el valor de transmisión. Las escrituras, facturas y justificantes permiten afinar esa cuenta: no basta con recordar cuánto costó la casa, ni todos los desembolsos reciben el mismo tratamiento.
Si vendes para comprar otra vivienda, interesa comprobar la posible exención por reinversión antes de dar por disponible todo el dinero. El plazo general comprende los dos años anteriores o posteriores a la venta, de fecha a fecha. Deben cumplirse las condiciones sobre vivienda habitual e importe reinvertido; si la reinversión es parcial, la exención puede ser proporcional. Comprar otra casa no basta por sí solo para dejar la ganancia exenta.
También puede quedar exenta la ganancia por vender la vivienda habitual si eres mayor de 65 años y cumples los requisitos. Esa exención no se extiende automáticamente a una segunda residencia. Son diferencias que pueden cambiar mucho la cantidad que necesitas reservar para impuestos.
La plusvalía municipal necesita su propia previsión
Una exención en el IRPF no elimina automáticamente la plusvalía municipal. Este impuesto grava el incremento de valor del terreno urbano y, en una compraventa, el contribuyente es generalmente el vendedor. Es una cuenta distinta, aunque ambas nazcan de la misma venta.
Si acreditas que no ha existido incremento de valor, la transmisión no está sujeta, pero debes declararla y justificarlo. Si el incremento real es inferior a la base obtenida mediante el sistema objetivo, puede solicitarse que se utilice aquel. El plazo general para la declaración es de 30 días hábiles, según la Ley de Haciendas Locales.
Para estimar esta partida hacen falta la ordenanza municipal y las reglas vigentes en la fecha de transmisión. Aplicar un porcentaje genérico al precio de venta no sustituye ese cálculo.
Documentos y recibos: lo pendiente también cuenta
Disponer ya de documentación válida no cuesta lo mismo que tener que contratar su obtención. En las ventas sujetas a certificación energética debe anexarse al contrato una copia del certificado registrado y la etiqueta. Las exigencias documentales específicas del territorio también pueden influir en lo que necesites preparar.
Si el inmueble está sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, debes declarar la situación de deudas con la comunidad y aportar la certificación, salvo exoneración expresa del comprador. Las cantidades pendientes no son honorarios de venta, pero afectan a tus cuentas. En las derramas destinadas a mejoras, la ley atiende a quién sea propietario cuando el pago resulte exigible.
Con el IBI conviene distinguir la obligación ante el ayuntamiento del reparto entre las partes. El impuesto se devenga el 1 de enero y corresponde al titular sujeto al impuesto en esa fecha. Vender a mitad de año no hace que el ayuntamiento divida el recibo: el reparto económico entre comprador y vendedor es una cuestión diferente que interesa concretar por escrito.
Si eres no residente, cambia lo que recibes al firmar
En el supuesto ordinario de venta por un no residente sin establecimiento permanente, el comprador debe retener el 3 % de la contraprestación e ingresarlo mediante el modelo 211. Como explica la Agencia Tributaria, es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no necesariamente su importe definitivo. Esa retención reduce el dinero que recibes en la firma. Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador actúa además como sustituto en la plusvalía municipal.
La cifra útil para decidir si aceptas la oferta
La cuenta queda más clara al separar servicios contratados, documentación y formalización, deudas que cancelarás e impuestos estimados. Junto a cada partida importa tener tres datos: quién la paga, qué importe está confirmado y cuándo saldrá el dinero. Una estimación fiscal ajustada a tu caso permite completar lo que los presupuestos y contratos no resuelven.
Así puedes distinguir lo disponible al firmar de lo que necesitas reservar para después. Si vas a comprar otra vivienda, esa diferencia es decisiva: la oferta te encaja por lo que realmente te deja, no solo por el precio que figura en ella.