Antes de publicar el anuncio de tu vivienda, comprueba algo más que el precio: quién puede vender, qué se transmite y qué cargas existen. Reunir los documentos para vender una casa con tiempo ayuda a detectar diferencias de superficie, hipotecas pendientes de cancelar o herencias sin terminar.
No hay una carpeta idéntica para todas las operaciones. Algunos documentos sirven para preparar la venta; otros son exigibles al anunciar o formalizarla. También hay requisitos que dependen del inmueble y de la normativa aplicable.
Qué revisar antes de anunciar la vivienda
Identificación y título de propiedad
Localiza tu documento de identidad y la escritura o título de adquisición: compraventa, adjudicación de herencia, donación u otro. Si hay varios propietarios, comprueba quiénes deben intervenir. Pueden necesitarse poderes de representación o consentimientos adicionales.
Por ejemplo, que la vivienda figure a nombre de una sola persona no resuelve todos los consentimientos si es la vivienda habitual del matrimonio. Acláralo antes de aceptar una reserva.
Nota simple reciente
La nota simple permite revisar la titularidad, la descripción y las cargas inscritas. Es informativa: no sustituye al título de propiedad ni acredita toda la situación física o urbanística del inmueble.
Compárala con la escritura y la realidad. ¿Está incluido el trastero? ¿El garaje es otra finca? ¿Aparece una hipoteca que creías cancelada? Si hay diferencias, consulta cómo resolverlas antes de comprometer una superficie o unos anexos en el anuncio.
Certificado energético y etiqueta
Con carácter general, la vivienda que se ofrece en venta debe contar con certificado de eficiencia energética, salvo excepción legal. La etiqueta debe incluirse en la publicidad de los inmuebles sujetos a esta obligación. En la compraventa debe anexarse al contrato una copia del certificado debidamente registrado y su etiqueta.
Comprueba la vigencia del certificado y su registro ante el órgano competente. Si crees que la vivienda está exenta, verifica el supuesto concreto antes de anunciarla sin calificación.
Documentación económica para preparar la firma
IBI y datos catastrales
Reúne el último recibo del IBI y comprueba si existen deudas. Localiza también la referencia catastral y revisa la descripción. Catastro y Registro tienen funciones distintas: que coincida la dirección no garantiza que superficies, anexos y titularidades estén correctamente reflejados.
Deja claro en el contrato cómo se reparte el IBI del año de la venta. El pacto entre comprador y vendedor no cambia por sí solo quién responde del impuesto ante el ayuntamiento.
Certificado de la comunidad de propietarios
Si la vivienda pertenece a una comunidad, solicita el certificado sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios para la firma. La Ley de Propiedad Horizontal exige aportarlo al otorgar la escritura pública, salvo exoneración expresa del comprador. Esa exoneración no elimina las deudas ni sus posibles consecuencias.
Revisa además las actas y las derramas aprobadas: puede haber pagos futuros aunque las cuotas estén al día. Acuerda por escrito su reparto, teniendo en cuenta las reglas aplicables y sin confundir ese pacto con lo que pueda reclamar la comunidad.
Qué cambia si está heredada, hipotecada o alquilada
Vivienda heredada
No basta con conservar la escritura del familiar fallecido. Revisa la documentación sucesoria, la aceptación y adjudicación de la herencia y las obligaciones fiscales. Comprueba con la notaría cómo se formalizará la titularidad y su acceso al Registro para transmitir la vivienda.
Si hay varios herederos, aclara quién es propietario y quién debe consentir. No fijes una fecha de entrega sin valorar los trámites pendientes.
Vivienda con hipoteca
Pide al banco el saldo pendiente y coordina la documentación necesaria para el pago en la firma. Si el préstamo está pagado, comprueba si la carga sigue inscrita: cancelar la deuda y cancelar la hipoteca en el Registro son trámites distintos.
Antes de firmar arras, concreta cómo se cancelará la carga, quién tramitará cada paso y qué gastos corresponden. No presupongas que el comprador asumirá tu préstamo.
Vivienda arrendada
Prepara el contrato de alquiler, sus anexos, la situación de pagos y la documentación de la fianza. La venta no extingue automáticamente el arrendamiento. Revisa la continuidad del contrato y los posibles derechos de adquisición preferente del inquilino, incluidas las comunicaciones que procedan.
No anuncies la vivienda como disponible para entrar a vivir si hay un arrendatario y no está jurídicamente comprobada la posibilidad de entregarla libre.
Otros requisitos y previsión fiscal
La cédula de habitabilidad, las licencias o documentos de ocupación y la documentación del edificio no tienen una exigencia uniforme. Comprueba los requisitos autonómicos y municipales. Si es vivienda protegida, revisa las limitaciones de precio, las autorizaciones y los posibles derechos de adquisición de la Administración.
Conserva la escritura de adquisición y los justificantes de gastos, tributos y mejoras que puedan ser relevantes. La venta puede tener efectos en el IRPF y en la plusvalía municipal, con exenciones y supuestos de no sujeción que deben analizarse. Si no eres residente fiscal en España, consulta las obligaciones específicas antes de firmar.
Checklist antes de aceptar una reserva
- Identificar a los propietarios y comprobar los consentimientos necesarios.
- Contrastar escritura, nota simple, Catastro y situación real.
- Disponer del certificado energético y la etiqueta cuando sean exigibles.
- Revisar IBI, deudas comunitarias y derramas; prever el certificado para la firma.
- Aclarar herencias, hipotecas, alquileres y restricciones.
- Comprobar requisitos territoriales y prever la fiscalidad.
- Revisar las condiciones de reserva o arras antes de firmar o recibir dinero.
No dejes estas comprobaciones para después de comprometer una fecha. Si queda un trámite pendiente, el contrato debe recoger cómo se resolverá y qué ocurrirá si no llega a tiempo.
Prepara tu venta con una revisión previa
Si necesitas ordenar la documentación, puedes solicitar una revisión inmobiliaria a Arroyoastur. Cuéntanos cómo adquiriste la vivienda, si tiene hipoteca y si está ocupada para orientar los siguientes pasos. Contacta en el 669 710 915 o en oficina@arroyoastur.com.
Fuentes del marco estatal: certificación energética, propiedad horizontal, arrendamientos urbanos, tributos locales e IRPF. Antes de formalizar la operación, contrasta la normativa vigente y los requisitos aplicables a tu caso.