Una de las principales diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual radica en que la Ley de arrendamientos urbanos conceptúa el de temporada como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda ya que no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Regulación del arrendamiento de temporada
El artículo 3.2 de la Ley de arrendamientos Urbanos (LAU) dispone que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda:
“En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.”
Ejemplos:
1.- El arrendamiento de una vivienda a unos estudiantes durante el curso universitario.
2.- El arendamiento a una familia de un piso en la playa para la temporada de verano.
3.- El arrendamiento a una persona que por motivos laborales ha sido despalazaao a esa ciudad por una temporada.
¿Qué se considera arrendamiento de vivienda habitual?
El arrendamiento de vivienda está recogido en el artículo 2 de la LAU en los siguientes términos:
“Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”
Por tanto, la naturaleza del arrendamiento es la que nos va a determinar si estamos frente a un contrato de arrendamiento de temporada o de vivienda habitual.
Consecuencias de tratarse de un arrendamiento de vivienda o de temporada
Las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual van a repercutir en la protección del inquilino, pues como veremos la LAU dispensa mayor protección al arrendatario cuando se trata de un arrendamiento de vivienda que cuando se trata de un arrendamiento de temporada.
Cuando se trata de un arrendamiento de vivienda, el artículo 6 de la LAU dispone:
“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”
Mientras que cuando se trata de un arrendamiento de temporada (asimilado a los de uso distinto de vivienda como cuando se trata del arrendamiento de locales), el acuerdo de las partes tiene mayor relevancia al no sujetarse dichos pactos a lo dispuesto en el Titulo II de la citada Ley.
Ejemplos de diferencias entre arrendamiento de vivienda y de temporada
1.- Si se celebra actualmente un contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino podrá permanecer en la misma hasta cinco años si el arrendador es persona física o siete años si es persona jurídica, aunque se haya hecho constar en el contrato un tiempo inferior. (artículo 9 LAU).
En cambio si se trata de un arrendamiento de temporada, cumplido el plazo fijado, el contrato termina.
2.- Si se trata de un arrendamiento de vivienda, el inquilino puede desistir transcurridos 6 meses del contrato, mientras que si es de temporada hay que estar al acuerdo de las partes y en su defecto el inquilino no tendría derecho de desistimiento.
¿Cuándo estaremos frente a un contrato de arrendamiento de vivienda o de temporada?
Para distinguir la naturaleza del contrato y ver si estamos ante uno de temporada o de vivienda habitual, ha de estarse al contenido de sus estipulaciones, no a la simple denominación del contrato ni a lo que las partes, subjetivamente, manifiesten sobre tal pretensión.
Es decir, aunque las partes hayan titulado el contrato con los términos “arrendamiento de temporada“, lo importante es analizar los pactos y lo que realmente han querido contratar.
Sentencias que distinguen el contrato de arrendamiento de vivienda y el de temporada
Audiencia Provincial de Pontevedra, Vigo (sección 6ª), sentencia de 1.12.2016
“Ciertamente el contrato de arrendamiento que han suscrito las partes no suscita ninguna duda sobre lo que las partes han querido. Y, en tal sentido debe confirmarse el criterio de la sentencia de instancia, en cuanto lo considera arrendamiento de temporada.
Evidentemente la redacción literal del contrato es clara: las partes lo han definido como un contrato de alquiler de temporada.
Y es que, en efecto, aunque el contrato tiene por objeto una edificación habitable que va a servir de vivienda a los arrendatarios, no se trata de satisfacer esa necesidad, sino de modo provisorio o transitorio y no permanente…
En fin, cualquier duda quedaría superada a partir de la explicación que, sobre el propósito que perseguían los demandados con la conclusión del contrato de arrendamiento, ofreció el codemandado (arrendatario) : “buscábamos una vivienda para arrendar, para habituarnos a la misma, al entorno, los vecinos y si nos gustaba la comprábamos”. Es decir, la locación respondía, exclusivamente, a una exigencia circunstancial y provisoria.”
Audiencia Provincial de Granada (Sección 3ª), sentencia de 1.03.2016
“La burla de la duración mínima, o de la prorroga obligatoria para el arrendador, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada, es antigua y examinada desde hace tiempo por la jurisprudencia, señalando por ello la STS de 5 de junio de 1963 que la interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que no pude desproteger a la parte más débil, a la que se encamina el amparo normativo.
En el contrato de arrendamiento objeto de litigio, sobre una vivienda, se estableció, en términos generales, que es de temporada, sin indicarse, ni justificarse en las actuaciones, que ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, trataba de satisfacerse, no siendo capaz el arrendador de expresar el motivo de esta temporalidad, que parece, por la documental practicada (que simplemente corrobora la testifical, pese a su interés en la cuestión litigiosa), que se impone en otros contratos en el mismo edificio donde figura la demandante como arrendadora, aunque no exista razón alguna para ello.
Por tanto, como en la situación examinada por la STS de 26 de marzo de 1997 , enjuiciando una relación arrendaticia que guarda indudable similitud con el caso aquí enjuiciado, sin constar que clase de “temporada” es específicamente esa tan larga, que como también aquí, era de 11 meses, empleándose la expresión “arrendamiento de temporada”, en este contrato y en otros donde interviene la misma arrendadora, pese a no existir ninguna mínima especialidad en los arrendamientos de viviendas para excluirlos del ámbito de aplicación del artículo 2 de la LAU , no existiendo en autos ninguna prueba sobre la necesidad de la arrendataria de ocupar el inmueble por un periodo formado en conjunto, o durante el cual efectúe alguna cosa, acreditándose solo, convenida una “temporada” de once meses, que dentro de un año no representa más singularidad en el arrendamiento que el no uso de la vivienda durante un mes, debemos establecer que la mención a la concertación del arrendamiento como de temporada era simulada, y no puede evitar la debida aplicación del plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda establecidos en la ley especial. Por tanto solo cabe confirmar la sentencia apelada, que desestimó la demanda de extinción del plazo de duración pactado.”
Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª), sentencia de fecha 20.11.2015
“Las alegaciones expuestas por la parte apelante en esta sede recursiva carecen absolutamente de relevancia a efectos de justificar este tipo de contrato, hasta el punto de que la problemática es notablemente más sencilla; esto es, no se trata de un contrato de arrendamiento de temporada porque el objeto del contrato no es una “temporada”, sin más.
Si se examina el tenor el artículo 3.2 de la Ley 29/1.994, de arrendamientos urbanos puede comprobarse que el referido Texto Legal considera como arrendamiento para uso distinto del de vivienda”:
“2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”.
Es decir, la temporada no se concibe como un lapso temporal determinado por las partes, sino que se contempla como temporadas preconstituidas que, habitualmente, se corresponden con periodos vacacionales, como expresamente indica el precepto refiriéndose a la temporada de “verano”.
Y éste no es el caso que se somete a la consideración de este Tribunal, donde la duración del contrato no es una “temporada” sino un año natural (del 15 de Septiembre de de 2.013 al 15 de Septiembre de 2.014) y se pacta una renta mensual, no conjunta en función de la temporada de que se trate.
Por consiguiente, es correcta la naturaleza jurídica que el Juzgado de instancia, en la Sentencia recurrida, ha atribuido al negocio jurídico controvertido, habilitan – como arrendamiento de vivienda (no de uso distinto del de vivienda)-….”
Conclusión
Las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual van a determinar de forma importante la aplicación de los preceptos de la Ley de arrendamientos urbanos al contrato, lo que influiría en los derechos del inquilino.
Fuente: mundojuridico.info Diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual [1.03.2022]